一棟マンションやアパートは立地や築年数が重視されます。物件を安く取得できたり、満足に入居賃料が取れていたとしても、近隣に競合物件が1件建設されただけで大きく稼働を落とすなど、安定した経営体制を持続させることは非常に難しいです。 活用のポイント
リアドアでは、一棟マンション・アパートの売買取引は年間数十棟扱うメイン事業の一つです。空室部分のサブリース（借受け）から建物のリノベーション（修繕）、物件の買取りまで、その物件およびお客様のご要望に応じた最適なプランをご提案いたします。
近年都市部と地方部の二極化が顕著になり、個人だけでなく、法人などの活動団体や、工場、組合の地方撤退が多くなっています。その中で、突然使い道がなくなるのが社員寮や宿舎です。築年数はまだまだ使えるこれら建物の活用、売却の相談は、地方自治体からも増えてきています。
活用のポイント
一部屋内で生活が完結できるタイプ（風呂、トイレ、台所が備わっている）なら、賃貸マンションへの転用が最も現実的です。水回りが共用な場合でも、各住戸に簡易的な水回りを新設し、個人への賃貸が可能な状態にコンバージョンすると、投資以上の収益が見込める場合があります。
収益物件の主役は「賃貸マンション」ですが、物件数全体に占める割合はそれほど高くありません。 活用のポイント
例えば長くテナントがいないロードサイド店舗は、募集賃料を下げてもテナントがつくケースは少ないです。大切なのは、その立地・規模を生かした「コンバージョン」のアイデアです。
建物を解体して更地にしてしまうと新たな建物を建てられない「土地」の不動産のことを再建築不可物件といい、 活用のポイント
再建築許可を取得する方法や、高値で売却する方法はありますが、隣地交渉や不動産会社の協力が不可欠です。
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権・土地賃借権の事を言います。簡単に言うと自己所有の建物を使うために他人の土地を借りる権利のことで、特に都市部で多く存在します。 活用のポイント
借地権の不動産は、通常使うぶんには毎月の土地使用料（地代）の支払があること以外、所有権の不動産と大きく変わるところがありません。
心理的瑕疵とは、主にその建物内で人が亡くなり、その後住む人の心理に影響をおよぼすことを指します。心理的瑕疵がある不動産は購入希望者が非常に少なく、貸す場合も相場賃料の半値になる場合もザラにあります。 活用のポイント
時間経過が心理的瑕疵を消したり、軽くしたりすることは基本的にありません。心理的瑕疵を有する不動産の活用を相談すること自体ためらわれる傾向もありますが、私たち不動産会社においてはそこまで抵抗があるものではありません。まずは価値を回復する手だてをご相談ください。
一般に住宅を建てる際、玄関、居室、隣地との間隔を考慮すると、最低でも4m程度の間口が必要となります。また、余裕のある生活空間を確保するためには、最低でも20㎡以上の建築面積が必要となり、建蔽率によっては50㎡以下の敷地はいわゆる「狭小地」に該当し、用途や流動性に大きな制約が生じます。
活用のポイント
都心部では、用途に制約が生じても、立地の利便性が優先され、一定の価値が保たれるケースも多いですが、地方地域ではそうもいきません。使用用途が無い狭小地、袋地の一番の理想は、隣地と併合して有効活用する方法ですが、隣地への安易な交渉はトラブルの元。専門家を間に入れて合理的なプランを提案するのが良いとされています。
その土地に建てられる建物の「大きさ」「高さ」「用途」は法律によって定められ、建築完了時から様々な行政検査が課せられますが、何らかの理由で検査を通していない、または不備の指摘を放置している「違法建築」物件は少なからず存在します。その種類は、消火設備不備など軽微なものから階数違反など根本的なものまで多種多様です。 活用のポイント
近年の金融機関の融資基準厳格の流れから、軽微なものでも違法建築物件の売却は難しい状況です。取扱い経験豊富な当社では、専門スタッフが売却価格の査定から違反項目是正のアドバイスまでフルサポートで、違法建築物件の価値を最大限引き出すお手伝いをさせていただきます。
一棟マンション・一棟アパート
近年、特に地方地域において、過剰空室を抱えた物件や収支バランスを崩して放置された物件が急増しています。
私たちの事業エリアは首都圏のみならず、日本全国です。どの場所でも出張調査、査定相談が可能です。
寮・宿舎
立地が重要なファクターになりますので、まずはご相談ください。
その他の収益物件
ビル、駐車場、店舗、工場、作業場、土地…
収益物件には様々な種類があります。時代の移り変わりとともに、収益性を維持するには、それぞれに適したひと工夫が必要です。
お手持ちに、ご使用になられていない「不動産」がございましたら、まずはご一報ください。使われていない「空家」も、適切なリノベーションを施せば、立派な収益物件に生まれ変わります。
例えば「再建築不可」や「違法建築」などは物件自体に由来するものです。反対に、「家賃滞納者」「不法占拠」などは
権利関係に由来するものです。築年数がとても古くて、そのままでは利用できないなども「訳あり物件」に該当します。
訳あり物件には、その内容によってそれぞれ適した活用方法や売却方法があります。
再建築不可の不動産
道路への接し方が法で定められた基準を満たしていない場合が代表的な例です。再建築不可物件は、そのままだと建てることができないので、売却時に大きく価値を落としてしまいます。
再建築不可物件は、特に首都圏においては珍しいものではありません。私たちのような取引実績が多い不動産会社に相談すれば、その物件に応じた適切なアドバイスを得ることができます。
借地の不動産
権利の種類が多く複雑で、再建築、途中解約などの扱いもケースによって異なり、売買の際に敬遠される傾向があります。
それでいて所有権の不動産より割安なこともあり、権利の性質と仕組みを理解し、権利関係者と適切な交渉さえできれば、売り買い両面でしっかり価値を引き出すことが可能です。
心理的瑕疵
狭小地
違法建築
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